第一波去日本買房虧錢的中國人，出現了

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大家記得將“掘金日本房產”設爲星標

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入行這麼多年，總能遇到一些帶着中式買房思維來諮詢日本房產的朋友：

“日本房子這麼老，還有投資價值嗎？”

“這套房租金回報率這麼高，肯定買這個！”

“這房子不朝南，不想要。”

“日本人住的房子面積都這麼小嗎？”

我印象最深的一位客人，我們暫且叫他G先生，非常執着於高租金回報率。他聯繫上我們的第一句話，就是讓我們幫他找套回報率高的房子。

於是，我們幫他在東京23區，找了幾個毛租金回報率在5.5%上下的房子。

但是G先生表示，毛回報率才5.5%，扣掉七七八八的雜費到手才4個點出頭，太少！說完就不搭理我了。

過了一段時間我才知道，原來G先生買下了福岡的房子，價格低不說，回報還說有7%。

一聽福岡這個城市，我的內心就警鈴大作。

要知道，日本是一個少子老齡化嚴重的國家。除了首都圈和大阪，其他幾乎所有城市人口都在負增長。在這些城市買房，雖然價格低，回報高，但無論是出租還是轉手都很困難。

果然，過了幾個月，G先生找到我們，問能否幫他的房子招租。我們才知道，他這套房子，空了大半年都沒租出去。

只看收益率的中式投資思維，讓G先生走進了大坑。

今天，就結合我在日本房產行業內的多年經驗，給大家說五個常見的“中式思維投資坑”，一定要小心自己落入其中！

日本的人均GDP是中國的三倍，東京房價應該很高吧？

這個誤區，是大家投日本房產時一定要規避的思維。如果用國內的房價和理所當然的想法來“錨定”國外的房價，有些商家就可以利用這點故意擡高價格賣房給你。

實際上，東京的房價並不貴。今年8月，東京23區二手公寓每㎡成交價爲111.93萬日元（約5.6萬元），對比國內一線城市的同等地段，便宜了不少。

日本市場的投資邏輯跟國內大不相同，價值定義也有出入。所以，不要用國內價格錨定日本，會影響你的價值判斷。

投資回報率高，就是好資產？

這個就像開頭的案例中，G先生的思維，只看回報率，不看其他。

但其實，拿東京來說，現在東京23區的租金表面回報率往往只有4-6%左右，到6%都是鳳毛菱角。

除去所有的支出成本，拿到手的淨收益大概在3-5%，要清楚這樣的市場現狀。

而那些回報率高的資產，經常出現在遠離市區的市郊、都下部（八王子市、多摩地區這些），雖然租金高，也不好出租，這類資產的空置機率和最後平攤下來的回報是沒有東京都區部來得高的。

如果想進一步瞭解怎麼挑對日本好房，可以下方掃碼閱讀我們整理的【日本選房避坑指南】，告訴你要怎麼選、怎麼避坑、怎麼買對房子等：

只買朝南向的房子，其他不考慮。

這也是我們不少客人有的思維。但大家要記住，我們不是居住者，而是投資者，爲什麼要像在國內買自住房這般執着朝向？

日本人雖然也喜歡朝南的房子，但作爲租戶其實並不那麼在乎朝向。

一是因爲日本的租客基本都是朝九晚五的上班族，早上出去太陽剛出來，晚上回家早已華燈初上。加上日本的房子基本都配有空調暖氣烘乾系統，朝向對於他們來說，影響不大。

二是日本人重隱私，房間的窗簾長期緊閉，在這種情況下，朝哪邊其實並不是問題。

相比於朝向，好租好售（市區內，交通便利等因素）的優質房纔是你應該看的重點。

若是因爲猶豫朝向，錯過了收益回報很不錯，地段、房屋內部配套都很好的物件，那就得不償失了。

日本的房子都這麼小，能租出去嗎？

日本的投資型小公寓平均面積在16㎡-25㎡之間，相當於國內的單間。

東京的租金高，人口密度大，地方寸土寸金，所以要有效利用空間，就需要縮小住宅的大小。

而跟國內租客不同，日本單身族租客因爲注重隱私，會更喜歡住這種配套很齊全的單間，這是一個非常普遍的現象。

一個人如果住一室一廳，那租金會比一個十幾平米（甚至幾平米）的單間貴許多，爲了節省房租，選單間居住的人不在少數。

老房子不能買！

有這樣思維的朋友，可能認爲日本的房子也像國內一樣，超過20年的房子就成了“老破小”：房屋外牆腐蝕嚴重，小區內雜草叢生，物業管理混亂，垃圾隨意堆放。

但其實，日本老房子的投資性價比是最高的。

一是這樣的房子更保值。日本房子的價值分爲建築物價值和土地價值，建築物價值會折舊，而土地價值則不會。老房子折舊已經基本差不多了，未來建築物價值下降空間很小，而土地價值又在不斷升高，所以更保值，也更有性價比。

二是日本的老房子管理得也不錯，早在1980年，日本政府就提出了百年建築的目標，旨在房子要按照可以居住100年的標準去建造和保養。通常日本3、40年的老房子，還管理得非常新淨。

所以，80年代的房屋還意外地挺受歡迎。因爲它房屋結構比之前的更穩、更好（新耐震），而租金卻比90年代、00年代的便宜，物業管理的水平都差不多，很平均。因此，考慮到租房的性價比，它在租戶羣裡仍保持很高的人氣。

以上，就是5個常見的“中式思維”的投資坑。

記住，買日本房產可不是在選自己的住所，是要給日本社會的居民居住的，所以，一定要針對日本人的居住思維，改變以往的固化思路，才能買到性價比高、質量又不錯的優質投資房產。

海外房產投資的大忌，一是“憑感覺”，二是照搬國內的買房經驗。日本買房不難，但想買到絕佳好房，專業和經驗不可或缺。

如果你對日本置業感興趣，或是已有心儀目標，想進一步瞭解怎麼挑選好房。我們整理了一份業內人的【日本選房避坑指南】，裡面總結了置業選房幾大準則，有需要的朋友掃碼添加微信即可領取閱讀。