建發,地產高速狂飆

當融創、萬科深陷債務泥潭喘息,有這麼一家開發商,開啓了高速狂飆。

2023年,權益拿地金額632億,拿地42宗,新增土儲580萬方,

2024年,權益拿地金額742億,其中上半年拿地19宗。

這個開發商,正是國企“加速派”,廈門建發。當下的地產,仍處ICU病房,廈門建發無疑是在上演一出速度和激情。

2024年銷售1330億位列百強榜第七名,成爲前十名福建系唯一的開發商。不僅如此,廈門建發也以303億元的銷售,成爲福建銷售榜首,且蟬聯廈門銷售6年冠。

在外人看來,這幾年廈門建發的操盤,幾乎是油門踩到底的操作,代價自然是債務高起。而在我看來,更像是剎車失靈的反應。

從負債率上看,2021年是77.28%,2022年是75.13%,2023年是72.63%。反而有逐年緩解的趨勢。其債務規模的縮減,有其表外負債的債務魔術。到了2024年10月31日的財報,負債率又回到了76.10%。

債務整體規模3535億。

作爲廈門島內的神話,建發有它的操盤邏輯。一方面主打開發高端項目,並化身土拍市場的白衣騎士,只要是核心地塊,且沒有其他國央企競爭情況下,廈門建發基本上主打一個“沒有封頂預算”的拿地邏輯。

“永遠只貴一口價”,不僅僅是建發的銷售原則,也是建發的拿地氣度。

高速飆車,需要高標號的汽油和高容量的油箱。

土地質量,就代表的高標號,土地數量就代表了油箱。只要土地夠核心,土地數量夠,新增土儲就可以用成爲債務永動機。

在賭桌上,一旦發現輸牌了,就必須留在賭桌上繼續下注,而且還得繼續加註。因爲只有繼續,纔有贏回來的可能。

爲此,建發開啓了地產ICU時代的高週轉。爲了衝刺節點,全國項目幾乎都呈現“趕工”趨勢。這樣一來,主打高端住宅產品的建發卻是提供“不匠造”的交付產品。

比如廈門的建發縵月長灘、上海的建發蘇河望、杭州的建發縵雲等等,在某書上頗有議論。不知道何時開始,那個被同行戲稱“賣大門的建發”卻被同行爭先效仿學習的建發,宏偉壯麗的大門,擠滿了走不進大門的“拉白條業主”。

不服務“富人”,是普宅購房者給他的美贊。

拉白條不能阻止建發拿地,富人的擁護給了建發財大氣粗拿地的底氣。2025年,北京第一場土拍會,廈門建發以超過90億的總價,正面硬剛中鐵、招商蛇口、華潤三家聯盟軍,拿下海淀區30號地塊,樓面價爲9.5萬。

建發如此豪氣,大概率是融資成本極低。根據其上下游公司業主判定,其融資成本應該在3%-3.65%之間,在房開企業中,實屬優質。也許,這就是建發的底氣。

我一直強調,只要地產銷售持續低迷,國內資產價值沒能進一步推高,國內任何一家開發商都無法自我修復資產負債表。

建發有點不一樣,截止2024年9月,它的銷售毛利仍爲12.4%。在資產價值逐漸下行週期裡,這個毛利如何來的,業主是最清楚的。

任何一個逆週期利潤的產生,都不是奇蹟。

都是人血淋淋的代價。沒有剎車的建發,願高速一路暢通。

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